정부는 전세대출 증가로 인한 주택 시장 불안정을 해소하기 위해 전세대출 보증 한도를 축소하는 방안을 추진하고 있습니다.
이는 세입자의 소득과 기존 대출 등 상환 능력을 반영하여 보증 한도를 차등화하는 방향으로 진행됩니다.
1. 전세대출 보증 비율 축소
현재 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)의 전세대출 보증 비율은 100%입니다. 이를 주택금융공사(HF) 수준인 90%로 낮추는 방안이 올해 상반기 중 시행될 예정입니다.
예를 들어, 3억 원짜리 전셋집의 경우 기존에는 최대 2억4000만 원까지 대출이 가능했지만, 비율 축소로 인해 2억1600만 원으로 줄어듭니다.
2. 상환 능력에 따른 보증 한도 차등화
하반기부터는 세입자의 소득과 기존 대출 규모를 반영하여 보증 한도를 조정합니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 경우 대출 가능 금액이 더 줄어들 수 있습니다.
3.전세대출 규제 강화의 배경
전세대출 증가가 전셋값과 집값 상승을 초래한다는 지적에 따라 정부는 이와 같은 조치를 검토하고 있습니다. 이는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 직접 적용하지 않으면서도 유사한 효과를 내기 위한 조치로 해석됩니다.
4. 예상되는 영향
1) 월세 수요 증가:
전세대출 한도가 축소되면 일부 세입자들이 전세에서 월세로 전환할 가능성이 높아지고, 이에 따라 월세 가격 상승이 우려됩니다.
2) 깡통 전세 리스크:
전세보증금 조달이 어려운 지역에서는 전셋값 하락과 함께 깡통 전세 문제가 발생할 가능성도 제기되고 있습니다.
5.전문가 의견
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세대출 한도 축소는 가계 대출 건전성을 높이기 위한 불가피한 조치"라면서도, 주거 안정을 위해 정책적 보완이 필요하다고 강조했습니다. 송승현 도시와경제 대표는 "주담대 대출 한도를 완화하는 등의 대책이 서민 주거 안정에 더 효과적일 수 있다"고 제언했습니다.
정부는 이번 조치가 임대차 시장에 미칠 영향을 최소화하기 위해 충분한 유예 기간을 두고 시행할 계획입니다.
하반기에는 전세대출 보증 한도 축소로 인해 다음과 같은 영향을 정리했습니다.
올해 하반기 전세대출 보증 한도 축소로 인해 주택 임대차 시장에 여러 변화가 예상됩니다.
우선, 전세보증금 마련이 어려워진 세입자들이 월세로 전환하면서 월세 수요가 증가할 전망입니다.
특히 수도권을 중심으로 이런 현상이 두드러질 가능성이 높습니다. 이로 인해 월세 가격 상승이 가속화될 수 있으며,
이미 상승세를 보이는 월세 시장에 추가적인 압박이 예상됩니다.
전세대출 한도가 줄어들면 전세 수요 자체가 감소할 가능성도 큽니다. 이는 전세 거래의 감소로 이어질 수 있으며,
일부 지역에서는 전셋값 하락이나 깡통전세 문제의 우려도 제기됩니다.
동시에, 대출 리스크 관리를 위해 은행들이 심사를 강화하고 금리를 인상할 가능성도 있습니다.
하반기부터는 세입자의 소득과 기존 대출 규모를 반영한 보증 한도 차등화가 시행됩니다.
이에 따라 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 세입자들은 대출 가능 금액이 더욱 줄어들 수 있습니다.
이러한 변화는 특히 빌라나 다세대 주택처럼 전세 끼고 매매가 이루어지는 시장에 영향을 미칠 것으로 보입니다.
결과적으로, 전세대출 축소는 서민층의 주거 안정성을 위협할 가능성이 있으며,
1인 가구나 저소득층의 주거 불안정이 심화될 수 있다는 우려가 나옵니다. 이러한 부작용을 최소화하기 위해
정부는 충분한 유예 기간을 두고 제도를 설계하겠다는 입장입니다.